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这50家开发商有息负债逼近6万亿!

2020-05-11 11:18 来源:南方都市报

瑞德西韦概念股  把握好规模和负债的平衡,是房企的一项终极课题。

瑞德西韦概念股  不融资,则难以实现规模扩张;一旦出现资金链紧张,则会让企业深陷泥潭,甚至不得不断臂求生。

  南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企2019年的负债情况,50家头部房企有息负债规模总计超58000亿。按照7%的平均融资成本来计算,每年要还的利息超过4000亿。

  其中有房企负债最高直逼8000亿,而50家房企中仅有8家的有息负债同比下降。

  6家房企有息负债超2000亿

  在房企负债表中,房企的总负债中包含预收的购房款,并不能直接体现企业的负债情况。房企的有息负债,即企业负债当中需要支付利息的债务,更能体现房企真实的负债水平。

瑞德西韦概念股  据南都大数据研究院统计,截止2019年末,有息负债超过2000亿的房企有6家,恒大以高达7999亿的负债规模高居榜首,其次为碧桂园、融创、绿地、保利、万科,这6家有息负债规模占50家房企负债总和的近40%。

  事实上,近几年恒大有息负债一直远远超过同一阵营的龙头房企。不过截止2019年底,恒大手持现金达到2288亿元,同比增长了13.7%;近3亿平方米的土地储备在房企中也位列第一(碧桂园统计口径改变,无数据)。

  恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布,“从2020年,恒大开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

瑞德西韦概念股  按照恒大“降负债”的规划,未来三年要降4500亿负债,到2022年要把总负债降到4000亿以下,负债率达到行业中低水平。

  再来看碧桂园,碧桂园有息负债总额约为3696亿元,需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元,占总有息负债的31%。财报显示,现金短债比是衡量房企偿债压力的一个重要指标,现金短债比越高,偿债压力越小。以2683.5亿元可动用现金余额计算,现金余额对于短期有息负债的覆盖比例达2.3倍。

瑞德西韦概念股  总体来看,万科的财务政策也是稳健的。2019年万科有息负债为2578.5亿,货币资金为1661.9亿,净资产为2705亿,计算得出净负债率33.87%,远低于行业平均水平。

  超四成房企负债集中在500亿-1000亿

  有息负债1000亿-2000亿(不包含)的有11家,代表房企有富力、中海、华夏幸福、龙湖、招商蛇口、华润、世茂、首开、佳兆业、阳光城、旭辉。

瑞德西韦概念股  近几年,一直饱受高负债压力的富力,在2019年的负债总额达到3475.27亿元,资产负债率达到81.33%,净负债率高达198.9%。从债务类型看,有息负债达1971.4亿元,其中一年内到期债务为622.7亿元,远远大于富力的现金余额384.4亿元。业界评论认为,重仓酒店资产使得富力面临巨大的压力。

  这一区间销售规模最小的是佳兆业,有息负债却超千亿。过去几年,佳兆业一直努力在降低自己的负债,改善流动性。2019年的债务结构得以优化,1年内到期的占27%,1-2年内到期的占22%,2-5年内到期的占49%,5年以上的占2%。同时,佳兆业手握现金370亿,较2018年年底增长了61%,可以覆盖短期到期债务。

瑞德西韦概念股  有息负债500亿-1000亿(不包含)的有21家,代表房企有雅居乐、金茂、泰禾、奥园、绿城、金地、新城、荣盛、时代等。

瑞德西韦概念股  有息负债500亿以下的有12家,代表房企有金科、建发、中梁、华远、绿地香港等。

瑞德西韦概念股  超八成房企负债规模加大

瑞德西韦概念股  作为高杠杆行业,同比2018年来看,不同阵营的房企表现又如何呢?

  数据统计显示,50家上市房企中,有42家的有息负债同比2018年呈不同程度的上升,仅8家负债下降。

瑞德西韦概念股  其中,奥园、大发分别以66%、61%的增速位列50家房企之前两名;其次为建发,有息负债也比2018年同比增加52%。

瑞德西韦概念股  随着规模扩张,中国奥园的资产负债率一路增长,2016年至2018年分别为77.97%、78.44%、83.73%。在2019年,奥园持续采取快速开发、快速销售、快速回款的高周转策略,提升一二线城市占比,豪掷339亿元新添87个项目,当中79%通过收并购方式取得。假设以金额占比计算,这意味着,将近295亿元资金需要支付收购方。同时,更多新获取的项目需要更多的资金支撑项目开发,有息负债规模同比大增66%也在意料之中。

瑞德西韦概念股  2019年建发国际实现了逆势扩张,但与此同时,其负债规模也出现猛增,净负债率也处在174%的高位。不过,建发国际虽然负债率较高,但作为建发房地产集团控股子公司,有母公司的财务支持。在其长期借贷中,间接控股股东贷款230.82 亿元,同比增长43.5%,在公司长期有息负债中占比最大。这部分资金成本约5.7%左右,偿债压力相对较小。

  同比增速30%-50%的有8家,代表房企有中梁、荣盛、路劲、建业、融创、旭辉、越秀、富力。

瑞德西韦概念股  作为一家老牌国企,越秀这些年不断加大拿地力度,持续扩张,仅2019年上半年,就新进了4个城市。同时加大与地铁公司的合作开发,加大与城中村旧改合作。全年总土储同比上升23%。加大开发步伐之下,需要大量资金支撑。截至2019年,越秀地产长期借贷加上短期借贷及长期借贷当期到期部分合计达到710.22亿元,同比增长近33%。

  同比增速10%-30%的有19家,代表房企有华夏幸福、中骏、招商、龙湖、中南、恒大、世茂、金地、碧桂园、时代、绿城等。

  同比增速10%以下的有12家,代表房企有绿地、雅居乐、金茂、佳兆业、新城、中海、保利、华润等。

  值得注意的是,虽然有息负债规模和融资成本高低影响企业利润率水平,但有息负债规模上涨的同时,不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨。所以,如果看一家房企的资金链状况,还是要看偿债能力。

  仅有8家房企实现降负债

瑞德西韦概念股  与此同时,8家房企实现了降负债,其中泰禾有息负债同比下降30%。此外还有万科、阳光城、金科、绿地香港、正荣、远洋、北大资源等。

瑞德西韦概念股  泰禾集团从2018年末开始,陆续出售十多个项目,总回款超过百亿。借助此项操作,公司的债务压力有所减轻。2019年,泰禾集团的有息负债水平由2018年底约1380亿下降至960亿,同比下降约30%;净负债率243.76%,下降约140个百分点,下行明显;资产负债率84.88%,下降约2个百分点。

  再来看绿地香港,截至2019年,绿地香港持有货币现金103亿元。期末净负债率降至18%,这一数据创下绿地香港历史新低。有息债务余额133.89亿元,其中63%为长期债务,37%为短期债务,加权平均融资成本5.87%。

  策划:林广

  牵头人:王艳玲

瑞德西韦概念股  研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

瑞德西韦概念股  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出

编辑: 潘沈思

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